Advokat med expertis inom entreprenadjuridik och entreprenadrätt i Stockholm

Termen entreprenadrätt syftar på ett avtal som gäller mellan beställare och entreprenör avseende byggtjänster. Ett sådant avtal är inte sällan komplext och innehåller ofta särskilda villkor som reglerar varierande delar som t ex omfattning, pris, ansvar samt start- och färdigställandetider. Dessutom hänvisar avtalet ofta till någon av de allmänna bestämmelser som förhandlats fram mellan parterna inom byggbranschen i regel genom BKK, Byggandets Kontrakts Kommitté. Avtalen är till för att skapa trygghet i relationen mellan avtalsparterna. På BAS Advokatbyrå i Stockholm erbjuder vi experthjälp av erfarna entreprenadjurister som är framstående inom entreprenadjuridik.

Inom entreprenadrätten finns olika delområden, allt från konsumententreprenader till entreprenader avseende stora projekt som köpcenter, bostadshus, kontorshus eller idrottsanläggningar mellan kommersiella parter. Vi biträder såväl beställare, byggherrar som byggentreprenörer. Vår uppgift är att finnas till hands vid varje tillfälle våra klienter behöver hjälp för att hitta snabba lösningar på olika frågor som dyker upp löpande till vardags eller för att hjälpa till att lösa tvister eller andra mer komplexa och utdragna problemställningar. BAS Advokatbyrå har bred kompetens inom entreprenadrätten och kan hjälpa till redan från start när det gäller entreprenadjuridik.

Vi erbjuder rådgivning ibland annat följande situationer:

• Avtal ska ingås
• Avtal ska ändras
• Löpande frågor kring hantering/tolkning av ingångna avtal
• Upprättande av förslag på texter som ska användas i kommunikation
• Företräda vid förhandlingar i olika skeden
• Delta vid tvistlösning

Entreprenadrätt och konsumenttjänstlagen

En entreprenadjurist kan biträda klienter inom området konsumententreprenader. Vid sådana fall tillämpas konsumenttjänstlagen. En konsumententreprenad är en entreprenad där en näringsidkare utför arbetet med en konsument som beställare. Arbetet kan avse byggnation av småhus, renovering eller utbyggnad av småhus och renovering av andra byggnader ägda av konsument. Renovering av bostadrättslägenheter räknas in inom samma område. För småhusentreprenader finns ett särskilt avsnitt med bestämmelser i konsumenttjänstlagen.

Konsumenttjänstlagen är tvingande till förmån för konsument i den mån avtalsvillkor avviker till nackdel för konsumenten i förhållande till reglerna i lagen. Lagen uppställer krav på att tjänst ska vara fackmässigt utförd. Tjänsteutövaren måste samråda med konsumenten och iaktta dennes intressen så att missförstånd undviks. Om näringsidkaren inte uppfyller alla krav som gäller enligt konsumenttjänstlagen har denne inte heller rätt till ersättning. Det vanligaste biträdet av entreprenadrätt åt konsumenter sker när näringsidkaren bygger fel, är i dröjsmål eller näringsidkaren vill ha betalt trots att arbetet är felaktigt eller ofullständigt utfört. Då biträder BAS Advokatbyrå vid lösning av tvister.

Standardavtal inom entreprenadrätt

När det gäller kommersiella entreprenader finns ingen lagstiftning motsvarande den som finns för konsumententreprenader. I stället har ett standardavtalssystem förhandlats fram mellan parterna inom byggbranschen genom BKK, Byggandets Kontrakts Kommitté. För byggentreprenader finns i huvudsak två typer av standardavtal, dels ABT 06, som gäller för så kallade totalentreprenader och dels AB 04 som gäller för så kallade generalentreprenader eller utförandeentreprenader som de också kallas. Skillnaden är kortfattat, att det i totalentreprenadåtagandet förutom byggtjänsten ingår projektering medan det i utförandeentreprenaden är beställaren som handlar upp projektering och tillhandahåller åt byggentreprenören som utför entreprenaden enligt de framprojekterade handlingarna.

Det finns även kompletterande avtal som kan utnyttjas utöver de två standardavtalen som nämns ovan. För underentreprenader kan du använda dig av AB-U 07 och ABT-07. När det handlar om leverans av material finns det ett standardavtal framtaget som kallas ABM 07. För konsulttjänster har standardavtalet ABK 09 tagits fram. Det behövs ofta en entreprenadjurist för att hjälpa till med tolkning eller för att ta fram förslag på formuleringar av ändringar eller kompletteringar till dessa standardavtal.

Det är viktigt att påpeka att avtalen som nämns i detta avsnitt avser entreprenadarbeten där beställaren inte har rollen som konsument. Med andra ord utnyttjas avtalen när det är två likvärdiga parter som ingår en överenskommelse och därmed skapas en skälig fördelning av ansvaret.

Vikten av ett skriftligt avtal

Med hjälp av entreprenadjuridik och en duktig jurist inom området kan ett skriftligt avtal arbetas/förhandlas fram. Den kostnad som uppkommer för att åstadkomma ett bra skriftligt avtal uppvägs hundrafallt av det arbete och de kostnader som detta sparar i form av diskussioner och tvister med din motpart. En viktig del i processen med att ta fram skriftliga avtal är att beskriva vad det är för arbete som ska utföras, vilket pris som beställaren ska betala och vilka bestämmelser om ansvar och tider som ska gälla. Ett bra skriftligt avtal täcker upp för de situationer som inte direkt regleras genom standardavtalen. När ett avtal inte är bra skrivet uppkommer kostnader för att anlita entreprenadjurist för att tolka avtalet i förhållande till utfyllande regler som annan lagstiftning och praxis inom området innehåller.

Ett skriftligt avtal kan innehålla ett fast pris. Det är då viktigt att omfattningen av de arbeten som omfattas av det fasta priset är noga angivna liksom regler för hur så kallade ÄTA ska beställas. I fall där det är fråga om rörligt pris, ”löpande räkning”, är det viktigt hur reglerna för hur detta bestäms och hur redovisning av nedlagd tid och självkostnader ska ske finns med i det skriftliga avtalet. I vissa fall gäller så kallade à-priser men annars ska redovisade självkostnader med påslag för så kallat entreprenadarvode, ersättning för vissa administrativa och fasta kostnader samt skälig handelsvinst, vara angivet i avtalet. Entreprenadjurister kan bistå för att reda ut vilka rättigheter och skyldigheter entreprenör respektive beställare har när det gäller att fastställa såväl omfattningen av ÄTA, som vad ett skäligt slutligt rörligt pris ska uppgå till i varje enskilt fall.

En annan del i avtalet som är viktig är tider för start- och färdigställande. Dessa tider är ofta kopplade till olika viten vid dröjsmål och det kan vara av vikt att i ett skriftligt avtal förtydliga reglerna i ABT06/AB 04 för att undvika onödiga tvistefrågor.

Det går aldrig att underskatta värdet av ett bra skriftligt avtal som kompletterar standardavtalen på ett sätt som är anpassat för varje enskilt projekt. Värt att betona är dock att standardavtalen liksom deras skriftliga utfyllnad bygger på en tydlig skriftlig kommunikation, som alla parter i ett byggnadsprojekt måste vara noggranna med att iaktta. Uppkommer frågor om hur innehållet i denna kommunikation ska se ut finns entreprenadjurist hos BAS Advokatbyrå beredd att bistå med råd.

Det är med andra ord alltid viktigt att se över ett avtal och ge det skriftlig form för att undvika diskussioner och oenighet som tar tid från arbete med att bygga eller ta in nya uppdrag.